Att refinansiera din inteckning innebär i princip att du byter din gamla inteckning mot en ny och eventuellt en ny balans.
När du refinansierar din inteckning betalar din bank eller långivare av din gamla inteckning med den nya; detta är anledningen till refinansiering till termin.
De flesta låntagare väljer att refinansiera för att minska sina räntor och förkorta återbetalningstiden, eller för att dra nytta av möjligheten att konvertera en del av det egna kapitalet de har tjänat in i sitt hem till kontanter.
Det finns två huvudtyper av refinansiering: ränte- och terminsrefinansiering och utbetalning av refinansiering.
Vad är refinansiering?
Refinansiering är processen att ersätta en befintlig inteckning med ett nytt lån. Vanligtvis refinansierar folk sin inteckning för att sänka sina månatliga betalningar, sänka räntan eller ändra sitt låneprogram från en bolån med justerbar ränta till en fast ränta. Dessutom behöver vissa människor tillgång till kontanter för att finansiera hemrenoveringsprojekt eller för att betala av olika skulder, och kommer att utnyttja sitt eget kapital för att få en kontant refinansiering.
Oavsett ditt mål fungerar själva refinansieringsprocessen på samma sätt som när du ansökte om din första inteckning - du måste ta dig tid att undersöka dina lånealternativ, samla in korrekta finansiella dokument och skicka in en refinansieringsansökan. innan det kan godkännas.
Fördelar med en hemfinansiering
Det finns flera skäl att refinansiera din inteckning. Några av de möjliga fördelarna inkluderar:
- Minska din månatliga betalning *. Enligt En studie kan den genomsnittliga husägaren spara $ 160 eller mer per månad med en refinansiering. Med en lägre månadsbetalning kan du sätta in sparandet mot andra skulder och andra utgifter, eller tillämpa dessa besparingar på din månatliga inteckning och betala av ditt lån tidigare.
- Eliminera privat inteckning försäkring (PMI). Vissa husägare som har tillräckligt med eget kapital eller inbetalt eget kapital kommer inte att behöva betala för inteckningförsäkring som kommer att sänka deras totala månadsbetalning.
- Minska lånets löptid. För husägare som tog ett bolån tidigt i karriären kan en 30-årig inteckning ha mer ekonomisk mening. Men för dem som vill betala av sin inteckning tidigare kan minskning av låneperioden vara ett attraktivt alternativ.
- Byte från bolån med justerbar ränta till lån med fast ränta. När du har en bolån med justerbar ränta kan din betalning justeras upp eller ner när räntorna ändras. Att byta till ett lån med fast ränta med pålitliga och stabila månatliga betalningar kan ge husägare tryggheten att veta att deras betalning aldrig kommer att förändras.
- Konsolidera din första kreditlån (HELOC). Genom att omvandla dem till en enda månadsbetalning kan du förenkla din ekonomi och fokusera på en enda skuld. HELOC har ofta justerbara räntor, så refinansiering till ett lån med fast ränta kan spara pengar på lång sikt.
- Använd eget kapital i ditt hem för att få kontanter. Med ökande hemvärden kan du ha tillräckligt med eget kapital för att få en utbetalningsfinansiering. Dessa pengar kan användas för att finansiera hemförbättringar, betala av skulder eller finansiera stora inköp.
Risker för refinansiering av lån
Beroende på dina mål och ekonomiska situation är refinansiering kanske inte alltid det bästa alternativet. Även om refinansiering erbjuder många fördelar, måste du också väga riskerna.
Till exempel, omfinansiering av din inteckning startar i allmänhet återbetalningsprocessen. Så om du har fem år på dig att betala av ett 30-årigt lån och bestämmer dig för att ta ett nytt 30-årigt inteckning kommer du att betala inteckning i 35 år. För vissa husägare är detta en bra plan, men om du redan har t ex 10 eller 20 år på din inteckning kanske livstidsräntan inte är värd merkostnaderna.
I dessa fall refinansierar många husägare med ett kortfristigt lån som inte kommer att förlänga sina inteckning, till exempel ett 20- eller 15-årigt inteckning (som ofta också erbjuder lägre räntor än 30-åriga lån.).
I allmänhet är refinansiering ett bra alternativ om den nya räntan är lägre än räntan på din nuvarande inteckning och det totala sparandet överstiger kostnaden för refinansiering. Till exempel, om du har 390 000 dollar kvar på ett lån på 400 000 dollar med 4,25% kan ersättning av din nuvarande inteckning med 3,75% resultera i besparingar på 162 dollar per månad jämfört med ditt tidigare lån. *
* Vid refinansiering av ditt befintliga lån kan dina totala finansieringskostnader vara högre under lånets löptid.
Vanliga frågor om refinansiering
Innan du väljer att refinansiera är det viktigt att vara förberedd. För att bedöma din beredskap för refinansiering, överväg följande frågor.
Ska jag refinansiera om jag bara planerar att bo i mitt hem några år till?
Precis som när du först köpte ditt hem måste du betala avgifter, skatter och stängningskostnader på din refinansieringslån. Det är viktigt att avgöra hur lång tid det tar att bryta även vid refinansiering av inteckning. Utjämningspunkten är den punkt där de månatliga besparingar som skapas genom refinansiering av en inteckning uppväger kostnaden för refinansiering.
Enligt Consumer Financial Protection Bureau måste du överväga hur lång tid det kommer att ta för de månatliga besparingarna att betala ner refinansieringskostnaderna. Granska stängningskostnaderna du betalade på ditt ursprungliga bostadslån. Refinansieringskostnader kan vara ungefär desamma. En vanlig tumregel är att fortsätta endast om den nya räntan sparar dig det beloppet i cirka två år (med andra ord, om du går jämnt om cirka två år).
Så se till att räkna ut och förstå hur det nya lånet kommer att påverka dig.
Hur påverkar refinansiering min kreditpoäng?
Din kreditvärdighet hjälper inte bara till att fastställa ditt hypoteksfinansieringsgodkännande, den bestämmer också vilken ränta din långivare kommer att erbjuda. Enkelt uttryckt, ju högre din kreditpoäng, desto lägre är din ränta.
Till exempel en låntagare med ett genomsnittligt lånebelopp på $ 250 000 och en kreditpoäng på 640 kan betala cirka 2500 dollar mer om året i räntebetalningar än en låntagare med en kreditpoäng på 760 . Om din kreditpoäng har sjunkit sedan du först fick din inteckning, kan du förvänta dig att betala högre räntor, vilket kan förneka eventuella fördelar med refinansiering.
Vad är det återstående saldot på mitt lån?
Innan du tecknar en ny inteckning måste du utvärdera ditt nuvarande lånesaldo. Om du för närvarande är inne på ditt 15: e år av ditt 30-åriga lån kanske du vill utforska dina refinansieringsalternativ med en kortare löptid. Detta är vettigt för många husägare eftersom det gör att de kan dra nytta av historiskt låga priser utan att försena sitt betalningsdatum, vilket ofta kan ge betydande besparingar. *
Behöver jag flexibilitet eller en hård betalningsschema?
En vanlig användning av refinansiering är att förkorta lånets livslängd och betala av det tidigare. Om nuvarande bolåneräntor är lägre än din nuvarande ränta, är det vanligt att ha ett liknande månatligt betalningsbelopp samtidigt som du minskar år av din inteckning.
Till exempel kan husägare med en 30-årig inteckning refinansiera till ett 15-årigt lån. Detta kan vara ett bra val, men det finns saker att tänka på:
För det första kommer de flesta långivare att låta dig betala av din inteckning tidigt. Så om du vill betala av ditt 30-åriga lån på 15 år med ytterligare betalningar kan du kanske. Detta kan hjälpa dig att bygga upp kapital snabbare och spara på räntebetalningar. Om omständigheterna ändras och tiderna blir svåra kan du återgå till den ursprungliga 30-åriga kontraktsbetalningen.
Å andra sidan erbjuder ett 15-årigt lån i allmänhet ännu större räntebesparingar och kan också hjälpa dig att bygga eget kapital snabbt, så att du kan äga ditt hem gratis och utan att betala förr än senare.
Finns refinansiering för FHA-, VA-, Jumbo- eller USDA -lån?
Ja, beroende på din nuvarande situation kan ett av dessa alternativ vara vettigt för dig. Om du för närvarande har ett konventionellt lån, FHA, VA, Jumbo eller USDA, finns det alternativ som inkluderar flera förenklade refinansieringsprogram. Effektiva refinansieringsprogram erbjuder en effektiviserad godkännandeprocess genom att minska eller eliminera många av de inkomst-, kredit- eller värderingsgranskningar som ingår i vanliga refinansieringsprogram.
VA: s optimeringsprogram kallas Räntesänkningsrefinansiering, eller IRRRL. Det är viktigt att nämna att optimerade refinansieringslån kanske inte tillåter ett kontantuttag. Liksom andra refinansieringsalternativ kan förenklade refinansieringslån också öka din totalkostnad under lånets livslängd.
Är det nu rätt tid att refinansiera?
I slutändan är det viktigt att sikta igenom siffrorna för att se om refinansiering är vettigt för dig. Även om du inte har kunnat refinansiera tidigare förändras alltid låneprogram och räntor. Dessa förändringar, tillsammans med ökande hemvärden på olika marknader, kan tillåta dig att sänka din ränta eller dina månatliga betalningar.
Men du behöver inte göra det ensam! PennyMac -låneansvariga är alltid redo att svara på dina frågor och vägleda dig på vägen till framgångsrik refinansiering.
Ränta och refinansiering
I en refinansiering av ränta och löptid, skulle du normalt få en ny inteckning med lägre ränta, samt eventuellt en kortare betalningstid (30 år ändrad till 15 års löptid).
Med nyligen historiskt låga räntor kan refinansiering av ditt 30-åriga bolån till en 15-årig inteckning sluta med månatliga betalningar som liknar ditt ursprungliga lån. Detta beror på det lägre räntebelopp du skulle betala på ditt nya bolån, även om de 15-åriga inteckningsbetalningarna vanligtvis är högre än 30-åriga lån.
Sanningen om inteckning säger att det är viktigt att se till att du hittar din utjämningspunkt innan du bestämmer dig för att refinansiera din nuvarande bolåneränta. Detta är i huvudsak när refinansieringskostnader återvinns genom den lägsta månatliga hypoteksbetalningen.[1].
Refinansiering med kontantuttag
I en utbetalningsfinansiering kan du refinansiera upp till 80 procent av ditt hems nuvarande värde i kontanter. Det är därför det kallas utbetalning refinansiering. Så låt oss säga att ditt hem är värt 100 000 dollar och du är skyldig 60 000 dollar på ditt lån. Din bank eller långivare kan ge dig som kvalificerad låntagare 20 000 dollar i kontanter, vilket gör din nya inteckning 80 000 dollar.
I en utbetalningsrefinansiering sparar du inte alltid pengar genom refinansiering, men du får en låneform till en lägre ränta på de kontanter som behövs. Orsakerna till att ta ut en refin kan vara att du kanske vill gräva en ny pool för din pension i trädgården eller åka på en drömsemester.
Tänk på att genom att ta ut en utlåning ökar beloppet på din panträtt[2]. Detta kan innebära större och / eller längre siktbetalningar. Kom ihåg att detta inte är gratis pengar och du måste betala tillbaka dem till din långivare.
Att besluta om att refinansiera din inteckning är inte något att ta lätt på. Tänk på kostnaden för refinansiering kontra besparingarna i gengäld. Prata med en finansiell planerare om du är orolig för om du ska refinansiera eller inte, tillsammans med andra alternativ som är tillgängliga för dig.
Innehåll
- Vad är refinansiering?
- Fördelar med en hemfinansiering
- Risker för refinansiering av lån
- Vanliga frågor om refinansiering
- Ska jag refinansiera om jag bara planerar att bo i mitt hem några år till?
- Hur påverkar refinansiering min kreditpoäng?
- Vad är det återstående saldot på mitt lån?
- Behöver jag flexibilitet eller en hård betalningsschema?
- Finns refinansiering för FHA-, VA-, Jumbo- eller USDA -lån?
- Är det nu rätt tid att refinansiera?
- Ränta och refinansiering
- Refinansiering med kontantuttag