Hur köper man ett hus utan handpenning? Hur man köper ett hus utan pengar.
Att hitta kontanter för en handpenning kan vara ett stort hinder för alla som vill bli husägare.
De flesta av Ekonomiska experter rekommenderar att sikta på 20% handpenning att undvika betala mer varje månad för privat inteckning försäkring . Om du känner att det kan vara omöjligt att spara så mycket är du inte ensam. Enligt uppgifter från Realtor.com , den typiska tusenåriga bostadsköparen lämnade i genomsnitt 8,8% av sitt bostadspris i december 2019.
Lyckligtvis finns det alternativ till en konventionell inteckning vad kan hjälpa dig att köpa ett hem utan handpenning . USA: s regering erbjuder bostadslån för bostadsköpare i finansiell ställning, men det finns naturligtvis några avvägningar.
Även om dessa lån kan ha gynnsamma villkor, t.ex. lägre räntor , det finns vanligtvis en hög kvalifikationsstandard . Att få ett av dessa lån frigör dig inte heller helt, eftersom du fortfarande behöver kontanter för att täcka stängningskostnader , och när du väl är i huset, de månatliga inteckning betalningar.
Under är har tre av de vanligaste statsstödda lånen för husköpare erbjuds de av en mängd olika långivare över hela landet. Observera att många stater också erbjuder sina egna hemlånsprogram, speciellt för förstagångsköpare.
Veterans Affairs (VA) lån
Aktiva och tidigare militära medlemmar har tillgång till Veterans Affairs (VA) lån för att finansiera köpet av en hus upp till $ 484 350 under 2019 , ofta med en lägre ränta än en vanlig inteckning. Detta lån kräver ingen handpenning eller inteckningförsäkring, men det kommer med strikta riktlinjer, inklusive att uppfylla minimikraven för fastighetskrav.
Köparen måste också betala en finansieringsavgift, som skyddar långivaren vid försummelse. Avgiftens exakta belopp beror på köparens militärtjänst, handpenningens storlek och om de har haft ett VA -lån tidigare och uttrycks som en procentandel av det totala lånet ( i allmänhet mindre än 3% ), förklarar NerdWallet . Avgiften kan betalas i förskott eller läggas till det totala lånebeloppet.
Stängningskostnaderna är i allmänhet begränsade med ett VA -lån, även om köparen fortfarande är ansvarig för att betala dem i de flesta fall.
Lån från United States Department of Agriculture (USDA)
Lånet av USA: s jordbruksdepartement (USDA) hjälper människor på landsbygden att köpa hus med noll startpengar. Att kvalificera sig för Enfamiljshushållningsprogram , måste följa vissa inkomstkrav , beskriven som inkomst låg till måttlig, som varierar beroende på stat. USDA är ganska liberalt med sin definition av landsbygd och överväger till och med vissa förortsområden (du kan kontrollera specifika adresser med denna karta på USDA: s webbplats ).
Det finns ingen minsta kreditpoäng för att få ett USDA -lån, även om poängen är 640 överlägsen och en skuld-till-inkomstkvot på mindre än 41% kvalificerar i allmänhet för automatisk garanti, enligt USDAloans.com .
Trots nollbetalningsskyldigheten förväntas köparen betala a initial finansieringsavgift motsvarande 1% av det totala lånebeloppet för att skydda mot fallissemang, plus en USDA -specifik avgift på 0,35% som beräknas som en procentandel av lånebeloppet varje år, men lägger till månatliga betalningar och betalas till bolåneinstitutet.
Federal Housing Administration (FHA) lån
Federal Housing Administration (FHA) lån tillåter köpare att betala endast 3,5% av köpeskillingen för en primär bostad, men kräver en kreditpoäng på 580 överlägsen och en skuldkvot lägre än 43% . Om du har en kreditpoäng mellan 500 och 579 bör du lämna 10%.
FHA -lån kräver privat inteckning försäkring, görs som en handpenning plus månatliga betalningar, och kommer i allmänhet också att ha en högre ränta än en vanlig inteckning. Köparen ansvarar också för stängningskostnaderna.
De högsta FHA lånebelopp varierar beroende på plats, men för ett enfamiljshus det varierar från 315 515 dollar i ett lågkostnadsområde till 726 525 dollar i ett högkostnadsområde 2019.
Hur kan du få hjälp med handpenning?
Det finns program över hela landet för att hjälpa kvalificerade låntagare att få den handpenning de behöver för att köpa en primär bostad.
Massor av handbetalningsprogram De behandlar medlen som ett bidrag om du bor i fastigheten, men som ett lån om du säljer, förklarar Kahn. De kan också konfigureras för att stimulera köpare att flytta till vissa områden.
Exempel på tillgängliga handhjälpsprogram:
- I Denver, programmet Metro Mortgage Assistance Plus erbjuder ett bidrag på upp till 4 procent av lånet. Låntagares inkomst får inte överskrida gränserna, och en 0,5 procent handpenning kan krävas.
- I San Diego kan förstagångsköpare som inte gör mer än 80 procent av områdets medianinkomst ansöka om en bidrag upp till 10 000 dollar . Transaktioner omfattas av andra begränsningar, inklusive fastighetstyp och köpeskilling.
- I Michigan kan förstagångsköpare över hela staten och upprepade bostadsköpare i specifika områden som har en kreditpoäng på minst 640 ansöka om lån från noll procent handpenning upp till 7500 dollar. När bostaden säljs eller refinansieras måste lånet betalas i sin helhet. Låntagaren måste betala 1 procent i förskott.
- I Cleveland kan kvalificerade köpare få en uppskjutet lån upp till 17 procent av transaktionens totala kostnad (inköpspris plus 5 procent av slutkostnaderna). Låntagaren måste bidra med minst 3 procent av den totala kostnaden för transaktionen. Femtio procent av det uppskjutna lånesaldot kommer att förlåtas efter 10 års beläggning, och saldot behöver inte betalas förrän försäljning eller överföring. För vissa fastigheter omvandlas lånet till ett bidrag efter fem års beläggning.
- I Kalifornien, det första betalningshjälpsprogrammet för GSFA Platinum erbjuder låntagare med låg och måttlig inkomst en icke-återbetalningsbar gåva på upp till 5 procent av bostadsvärdet för köp eller refinansiering av en primärbostad. Minsta erforderliga FICO-poäng är 640, och den högsta skuldkvoten är 50 procent. Vissa låntagare kommer att behöva ange detta lån 0,5 procent ner, säger Kahn.
Behöver du kontanter för att stänga?
Behovet av lite kontanter för att stänga en inteckning är inte en myt, i allmänhet. Lån som låter en låntagare köpa ett hem utan en enda dollar ur fickan är inte normen. Utgående kostnader kan lägga upp till 3 till 5 procent av inköpspriset och inkluderar:
- Ursprungsavgift
- Anmälningsavgift
- Förmedlingsavgift
- Rabattpoäng (eller inteckningspoäng)
- Tredjepartsavgifter (inklusive värdering, inspektion, titelrapport, titelförsäkring, kreditrapport, översvämningscertifiering, undersökning och andra avgifter)
- Förbetalda föremål (inklusive husägarförsäkring, fastighetsskatt, förskottsränta)
- Prenumerationsavgift
- Dokumentberedningsavgift
Vissa långivare erbjuder att betala några avgifter, kanske i utbyte mot en högre ränta på lånet. Vissa program tillåter avgifter att läggas till lånebalansen så att de inte ska betalas vid stängning (du betalar sedan ränta på avgifterna för lånets livslängd).
Du kan hitta kreativa sätt att sänka dina out-of-pocket kostnader. Till exempel kan en familjemedlem ge dig pengar för en handpenning och kan be säljaren att erbjuda koncessioner (säljarens krediter) för sina avslutande kostnader.
När är en inteckning utan förskott en bra idé?
En inteckningslån är ett utmärkt alternativ för en husköpare som har begränsade kontanter men som annars är väl kvalificerad att köpa ett hem.
Inkomst och kreditvärdighet är mycket högre indikatorer på villkor för husägare än handpenning, säger Paul. En medlem av aktiva väpnade styrkor har en mycket stabil inkomst, en garanterad lön med nästan ingen risk för arbetsförlust. VA-lån överträffar många andra typer av lågbetalningslån.
Om du inte har några planer på att sälja åtminstone de första åren, är villig och kan ta ansvar för underhållet av hemmet och har en stabil inkomst, kan en inteckning på nollbetalning leda till bostadsägande år tidigare. än du kunde om du var tvungen att spara för handpenningen.
När är en inteckning utan förskott en dålig idé?
En noll inteckning kanske inte är ett bra alternativ för en låntagare som kan göra en handpenning och spara pengar på lång sikt som ett resultat. De initiala kostnaderna och räntan på lånet tenderar att vara omvänt proportionella mot den ursprungliga betalningen. Ju mer du kan lämna i ett hem, desto bättre villkor och desto mindre betalar du totalt sett.
En inteckning utan förskott är inte en bra idé på en nedgångande marknad. Om du missar en handpenning och ditt hems värde sjunker, kommer du att vara under vatten (du är skyldig mer på ditt hem än vad det är värt på dagens marknad).
Du kommer också att förlora om du säljer inom en snar framtid. Du måste ta med i break-even-punkten (den punkt då ditt eget kapital överstiger både din kostnad att köpa och din kostnad att sälja). Detta kan lätt spendera fem år på lånet. Om du säljer tidigare förlorar du pengar.
Slutligen är en nollinteckning inte ett bra ekonomiskt drag för någon som inte kan lägga pengar åt sidan regelbundet. Du kommer att behöva lite budgetdisciplin för att äga ett hem, eller så kan du möta en allvarlig ekonomisk nödsituation när ditt hem behöver underhåll. Du kommer inte att vara berättigad till ett hemlån förrän du har tillräckligt med eget kapital (du behöver ofta 20 procent eget kapital efter lånets slut), vilket sannolikt kommer att vara nio till 12 år, beroende på din ränta.
Hur kan du hitta rätt handpenninglånegivare?
Praktiskt taget alla bolånegivare erbjuder flera låneprodukter för att tillgodose låntagarnas olika behov, inklusive lågbetalningslån. Långivare över hela landet erbjuder till exempel VA, USDA och FHA låneprogram.
När du är redo att ansöka, shoppa runt med långivare stora som små och få flera låneerbjudanden. Räntor och kostnader varierar från långivare till långivare, och även små skillnader kan öka betydligt under lånets livslängd.
Börja med en god förståelse för din budget. Bostadskostnaderna är i allmänhet högre än hyreskostnaderna. Du kommer att ansvara för nya utgifter, till exempel fastighetsskatter, husförsäkring och allt underhåll på det hem du köper.
Vissa köpare kommer också att behöva budgetera för husägares föreningsavgifter. Även om en långivare eller mäklare säger till dig att du har råd med en viss betalning, bör det vara en som du är bekväm med. Smärtan av ekonomiska svårigheter kan vara stor, men ingen klagar över att ha mycket pengar varje månad.
Innehåll
- Veterans Affairs (VA) lån
- Lån från United States Department of Agriculture (USDA)
- Federal Housing Administration (FHA) lån
- Hur kan du få hjälp med handpenning?
- Behöver du kontanter för att stänga?
- När är en inteckning utan förskott en bra idé?
- När är en inteckning utan förskott en dålig idé?
- Hur kan du hitta rätt handpenninglånegivare?